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Simulei um apartamento de R$ 400k na planta — veja o custo real
Fiz uma simulação completa de um apartamento de R$ 400.000 na planta usando dados típicos de lançamentos em São Paulo. O resultado foi surpresa até pra mim — e eu lido com esse tipo de cálculo todo dia.
Os dados da simulação
- Valor do imóvel: R$ 400.000
- Entrada: R$ 120.000 (30%)
- Valor financiado: R$ 280.000
- Taxa de juros: 10,5% ao ano (referência Caixa 2025)
- Sistema de amortização: SAC
- Prazo pós-obra: 360 meses (30 anos)
- Prazo de obra: 24 meses
- Taxa de administração: R$ 25/mês
- Seguro MIP + DFI: R$ 80/mês
Fase de obra (meses 1 a 24)
Durante os 24 meses de construção, você paga os juros de obra mensalmente. Eles crescem mês a mês conforme o banco libera dinheiro para a construtora.
| Período | Parcela mensal aproximada |
|---|---|
| Meses 1-6 | R$ 300 a R$ 600 |
| Meses 7-12 | R$ 700 a R$ 1.100 |
| Meses 13-18 | R$ 1.200 a R$ 1.600 |
| Meses 19-24 | R$ 1.700 a R$ 2.200 |
Total pago durante a obra: R$ 34.800
Isso sem contar as parcelas da entrada que você paga à construtora durante esse período.
Pós-chaves (meses 25 a 384)
Aqui começa o financiamento de verdade. No SAC, a parcela começa alta e vai caindo todo mês.
| Período | Parcela SAC |
|---|---|
| Mês 25 (primeira) | R$ 3.220 |
| Mês 120 (10 anos) | R$ 2.320 |
| Mês 240 (20 anos) | R$ 1.410 |
| Mês 360 (última) | R$ 780 |
Total de juros pagos no financiamento pós-obra: R$ 186.000
O custo total
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor do imóvel | R$ 400.000 |
| Juros durante a obra | R$ 34.800 |
| Juros do financiamento (30 anos) | R$ 186.000 |
| Taxas e seguros (30 anos) | R$ 38.000 |
| Total pago | R$ 658.800 |
Você paga R$ 658.800 por um imóvel que custa R$ 400.000. Isso é 64,7% a mais que o valor de tabela.
Isso é ruim?
Não necessariamente. Você está pagando pelo tempo — pelo privilégio de morar (ou investir) num imóvel sem ter o valor total disponível agora. O importante é entender esse custo antes de decidir.
O erro é comprar sem saber. Muita gente fecha o negócio olhando só para a parcela pós-obra e esquece dos 24 meses de juros antes das chaves, das taxas e dos seguros.
Como reduzir esse custo
- Dar mais entrada — reduz o principal e os juros de obra
- Amortizar com FGTS — especialmente nos primeiros anos, quando o saldo devedor é maior
- Negociar a taxa — pequenas diferenças na taxa têm impacto enorme em 30 anos
- Optar por obras mais curtas — 18 meses de obra vs 36 meses é uma diferença enorme
Simule diferentes cenários antes de decidir. Os números não mentem.
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