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Entrada de 20% ou 30%? Veja o impacto real nos juros de obra
A entrada é o custo que você paga à vista — ou em parcelas — diretamente para a construtora. Quanto maior ela for, menor o valor financiado e, consequentemente, menores os juros de obra.
Parece óbvio. Mas o quanto exatamente faz diferença? Fiz os cálculos com um imóvel de R$ 500.000.
A simulação
Dados base:
- Valor do imóvel: R$ 500.000
- Taxa de juros: 10,5% ao ano
- Prazo de obra: 24 meses
- Prazo pós-obra: 30 anos (SAC)
Cenário 1 — Entrada de 20% (R$ 100.000)
- Valor financiado: R$ 400.000
- Juros de obra (24 meses): R$ 49.600
- Primeira parcela pós-obra: R$ 4.250
- Total de juros no financiamento: R$ 265.000
- Total gasto além do imóvel: R$ 314.600
Cenário 2 — Entrada de 30% (R$ 150.000)
- Valor financiado: R$ 350.000
- Juros de obra (24 meses): R$ 43.400
- Primeira parcela pós-obra: R$ 3.720
- Total de juros no financiamento: R$ 232.000
- Total gasto além do imóvel: R$ 275.400
A diferença: R$ 39.200
Aumentar a entrada em R$ 50.000 economiza R$ 39.200 ao longo do contrato. Isso é quase um retorno de 78% sobre o valor investido a mais na entrada.
Em termos mensais, a parcela inicial cai R$ 530 — o que também facilita a aprovação no banco (a parcela não pode passar de 30% da renda).
Vale a pena se esforçar para dar mais entrada?
Depende da sua situação. Se o dinheiro extra for tirado de um investimento que rende bem (acima da taxa do financiamento), pode não compensar. Mas se for dinheiro parado em conta corrente ou poupança, colocar na entrada é sempre uma decisão inteligente.
E as parcelas da entrada para a construtora?
Durante a obra, você paga a entrada em parcelas para a construtora — ao mesmo tempo em que paga os juros de obra para o banco. Quanto maior a entrada, maiores essas parcelas durante a obra.
Simule os dois cenários com seus dados reais para ver o impacto mês a mês no seu fluxo de caixa durante a obra.
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